Rénovation énergétique

Acheter une passoire thermique et la rénover, est-ce rentable ?

Publié le 16/04/2025

Pourquoi acheter et rénover une passoire thermique peut-il être rentabl

Face à la flambée des prix de l’énergie, aux obligations légales de rénovation imposées par la loi, et à la menace d’interdiction de mise en location, les logements classés F ou G au DPE – qu’on appelle passoires thermiques ou passoires énergétiques, sont désormais au cœur des discussions sur la rénovation énergétique du parc immobilier français. En France, presque 5 millions de logements sont concernés, parmi eux des maisons, appartements, résidences principales ou secondaires.

Pourtant, derrière leur réputation de gouffres énergétiques et financiers, ces biens énergivores peuvent cacher des opportunités d’investissement, à condition de réaliser des travaux de rénovation énergétique.

Isolation thermique, remplacement du système de chauffage, audit énergétique, obtention de MaPrimeRénov’, bonus "sortie de passoire", prêt bancaire,… pas facile de s’y retrouver. Tout se joue sur le bon montage financier, et une stratégie de travaux bien pensée. Heureusement, on vous aide à faire le point et répondre à votre question.

SOMMAIRE
Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?
Pourquoi investir dans une passoire thermique en 2025 ?
Acheter et rénover une passoire thermique : l’exemple de Sonia et John
Pourquoi choisir Cozynergy dans le processus d’achat ?
En résumé : acheter une passoire thermique, opportunité ou fausse bonne idée ?

Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?

Une passoire thermique, désigne un logement très mal isolé et très consommateur en énergie. En France, ce terme s’applique aux biens classés F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), soit les deux plus mauvaises performances énergétiques sur l’échelle de A à G.

Ces logements posent des problèmes à plusieurs niveaux :

Coûts énergétiques élevés pour les occupants ;
Inconfort thermique (sensation de froid, humidité, mauvaise qualité de l’air) ;
Impact environnemental important (fortes émissions de gaz à effet de serre).

Pourquoi parle-t-on des passoires thermiques en 2025 ?

L’actualité immobilière et réglementaire de 2025 place les passoires thermiques au cœur des préoccupations, aussi bien pour les propriétaires que pour les acheteurs notamment dans le cadre d’un investissement locatif.

La Loi Climat et Résilience, promulguée le 22 août 2021, a introduit un calendrier progressif d’interdiction de mise en location des logements les plus énergivores, ce qui modifie fortement la donne sur le secteur immobilier. Voici les dates clés à retenir :

1er janvier 2025 : interdiction de location pour les logements classés G ;
1er janvier 2028 : interdiction de location pour les logements classés F ;
2034 : seuil étendu aux logements classés E.

Résultat : de nombreux logements sont mis en vente, souvent à prix attractifs, ce qui peut, par exemple, représenter une opportunité d’achat stratégique pour un primo-accédant prêt à s’engager dans des travaux de rénovation énergétique.
Les passoires thermiques subissent également une décote significative sur le marché immobilier, généralement comprise entre 10 et 20 % par rapport à des biens équivalents classés C ou B. En plus de leur restriction progressive à la location, encadrée par la Loi, cette baisse de valeur s’explique par d’autres facteurs :

Les travaux de rénovation énergétique nécessaires, souvent perçus comme lourds ou complexes ;
Une demande limitée, la plupart des acheteurs redoutant les démarches techniques ou financières associées.

Mais cette décote, loin d’être un frein, peut au contraire constituer une marge de négociation précieuse, surtout dans les grandes agglomérations où la tension immobilière reste forte. Pour les acheteurs avertis et bien accompagnés, c’est l’opportunité de transformer une faiblesse en levier patrimonial.

Pourquoi investir dans une passoire thermique en 2025 ?

En 2025, la part des passoires thermiques reste significative sur le marché immobilier ancien.
Selon l’ONRE (Observatoire national de la rénovation énergétique), près de 4,8 millions de logements sont encore classés F ou G, dont plus d’1 million en maisons individuelles.

Un investissement accessible pour devenir propriétaire

Dans un marché où les coûts restent élevés et les modalités de crédit plus contraignantes, l’achat d’un logement énergivore peut représenter une solution d’accès à la propriété :

Plusieurs atouts rendent ces biens particulièrement attractifs :

Un prix d’achat plus bas, ce qui réduit mécaniquement l’apport personnel requis et permet de rester dans les plafonds de financement bancaire. Il est également souvent possible de négocier le prix, en raison de la faible performance énergétique du bien ;
La possibilité de coupler le prêt immobilier avec des aides spécifiques à la rénovation énergétique, telles que MaPrimeRénov’, accessible à tous les propriétaires ou les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE), versés par les fournisseurs d’énergie ou encore d’éventuelles primes locales ou régionales.Ces dispositifs, combinés à un avantage fiscal dans certains cas, permettent d’amortir le montant des travaux nécessaires à la rénovation ;
Une stratégie patrimoniale gagnante à moyen terme, avec la perspective d’un bien revalorisé, plus confortable et plus sobre en consommation énergétique.

Un potentiel de plus-value après rénovation

Si l’achat d’une passoire thermique peut paraître audacieux, il devient hautement stratégique lorsqu’il s’inscrit dans un projet global de rénovation énergétique. Améliorer la performance énergétique d’un bien permet en effet de cumuler bénéfices environnementaux, économiques et patrimoniaux :

Un meilleur confort thermique pour les occupants, grâce à une isolation renforcée, un chauffage plus performant ou encore une ventilation plus efficace ;
Des économies d’énergie durables, avec une baisse significative des factures de gaz ou d’électricité ;
Une revalorisation immobilière tangible : selon l’ADEME, un bien rénové peut voir son valeur du bien post travaux augmenter de 5 à 15 %, en fonction des travaux réalisés et du niveau de performance atteint.

Dans certaines zones tendues ou en forte demande, cette décote sur le coût initial peut être largement compensée par la valorisation finale. Les acheteurs sont désormais très sensibles à la classe énergétique d’un bien, notamment en vue d’une future revente ou d’une mise sur le marché locatif conforme aux réglementations à venir.

Acheter et rénover une passoire thermique : l’exemple de Sonia et John

Parmi les projets accompagnés par notre agence Cozynergy Auvergne-Rhône-Alpes, celui de Sonia et John illustre comment l’achat d’une passoire énergétique peut se transformer en une stratégie gagnante pour accéder à la propriété tout en valorisant un bien sur le long terme.

Contexte

Sonia et John souhaitaient acheter une maison familiale avec un grand jardin près de Grenoble. Leur budget d’achat était de 250 000 €, mais dans leur quartier de prédilection, le prix moyen d’un bien équivalent (130 m² avec terrain) avoisinait les 395 000 €. Un écart trop important pour leur permettre d’acquérir un logement neuf ou déjà rénové énergétiquement.

Leur solution : acheter une maison classée G

Pour concrétiser leur projet, ils ont fait le choix d’investir dans un logement classé G, proposé à un montant nettement inférieur au marché. En prime, le bien disposait de 60 m² de terrain supplémentaires par rapport aux autres logements du quartier.

Grâce également à un emprunt bancaire, ils ont pu financer l’achat, puis entreprendre une rénovation énergétique complète de leur bien, accompagnés par nos experts.

Le projet en chiffres

Prix d’achat de la maison (classée G) : 220 000 €
Coût des travaux : 60 000 €
Aide MaPrimeRénov’ : 24 704 €
Reste à charge des travaux (financés par éco ptz) : 35 296 €
Coût total de l'achat (maison + travaux) : 255 296 €

Pour financer le reste à charge, Sonia et John ont pu bénéficier d’un Éco-prêt à taux zéro auprès de notre Partenaire bancaire, la Caisse d’Épargne. Ce prêt leur a permis de financer le reste à charge de leurs travaux sans payer d’intérêts.

💡 L’éco-prêt à taux zéro permet de financer jusqu’à 50 000 € de travaux de rénovation énergétique sans intérêts, remboursables sur 15 à 20 ans. Une solution particulièrement adaptée à l’achat d’un bien énergivore.

Résultat : un bien rénové, valorisé, et confortable

Une fois les travaux achevés, leur habitation rénovée équivaut à un bien vendu jusqu’à 140 000 € de plus que ce qu’ils ont dépensé au total. Mieux encore, elle bénéficiera d’une étiquette énergétique nettement améliorée, ce qui réduira leurs futures dépenses d’énergie et augmentera la valeur patrimoniale de leur logement.

Pourquoi choisir Cozynergy dans le processus d’achat ?

Nous venons de le voir, acheter une passoire thermique peut être une démarche intimidante : choix des travaux, démarches administratives, obtention des aides, devis multiples… Sans accompagnement, ces étapes peuvent vite devenir un parcours du combattant. C’est là que Cozynergy entre en jeu, en proposant une offre clé en main, pensée pour simplifier chaque étape de votre projet de rénovation énergétique.

Gestion des travaux de A à Z

Vous bénéficiez d’un accompagnement global, depuis le diagnostic initial jusqu’à la réalisation des travaux. Dès l’achat du bien, nos experts interviennent pour établir :

Un bilan thermique complet du logement ;
Des préconisations de travaux ciblées (isolation des combles, remplacement de chauffage, ventilation, menuiseries...) ;
Un devis précis et transparent, subventions déduites ;
Une estimation des économies d’énergie après rénovation ;
Un plan de financement personnalisé, intégrant les aides disponibles.

💬 « Très contente de Cozynergy, ils nous ont accompagnés du début jusqu’à la fin. Que ce soit niveau administratif pour les aides, l’accompagnement des travaux, le service après vente, nous les remercions sincèrement. » – Pauline, propriétaire à Rennes.

Prise en charge des aides à la rénovation

L’un des freins majeurs pour les acheteurs de passoires thermiques réside dans la complexité des aides disponibles qui dépendent de la nature des travaux, ou encore de son revenu fiscal de référence.
Cozynergy prend en charge l’ensemble de ces démarches :

Montage du dossier de subventions ;
Vérification des conditions d’éligibilité ;
Calcul des montants d’aides estimés ;
Déduction directe sur le devis.

💡Même avec des aides, le reste à charge peut représenter un obstacle important. Grâce à son partenariat stratégique avec les réseaux bancaires Banques Populaires et Caisses d’Épargne, Cozynergy facilite les démarches pour obtenir un financement adapté. Ce partenariat permet non seulement de bénéficier de conditions de financement avantageuses, mais aussi d’accompagner les clients dans le montage de leur dossier.

En résumé : acheter une passoire thermique, opportunité ou fausse bonne idée ?

En définitive, l’achat d’une passoire thermique en 2025 peut représenter bien plus qu’un pari risqué : c’est une opportunité immobilière stratégique, à condition d’être bien informé et accompagné. La décote à l’achat, combinée aux multiples aides financières et à un projet type de rénovation bien structuré, permet non seulement d’accéder à la propriété à moindre coût, de lever l’interdiction de louer, mais aussi de valoriser son bien sur le long terme, tout en améliorant son confort de vie et son empreinte écologique.

Mais attention : cette stratégie ne s’improvise pas. Le succès d’un tel investissement repose sur les conditions de vente, une évaluation du bien, des travaux correctement réalisés, et un montage financier solide. Bien accompagné, il peut devenir un levier de rentabilité et un pas de plus vers la transition énergétique.

4,8 millions

de logements sont qualifiés de "passoires thermiques" en France

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