A quoi correspond la « valeur verte » des logements ?

La saisie, dans les bases immobilières notariales, des Diagnostics de Performance Energétique (DPE) a permis de chiffrer l’impact de l’étiquette « énergie » sur le prix de vente des logements. Lorsque le marché est peu tendu, l’écart entre deux lettres voisines peut atteindre 5% voire 10 %. Elle peut être exprimée en termes de valeur vénale, de loyer ou de rendement global. Les Notaires de France ont publié une étude sur la valeur verte des logements en 2016.
 

Une définition pour commencer

La « valeur verte » d’un immeuble désigne la variation de sa valeur – prix ou loyer – imputable à sa performance environnementale au sens large. Toutefois, les études sur le sujet se concentrent sur la dimension consommation d’énergie de la valeur verte. Les premières tentatives d’évaluation réalisées aux Etats-Unis et en Europe (Allemagne et Suisse) ont permis de chiffrer des gains de l’ordre de 5% voire 10% dans certains cas pour des bâtiments « verts » caractérisés par des référentiels réglementaires ou des certifications.
 

Comment récolter toutes les données ?

L’émergence de la valeur verte est due à l’étiquette énergie qui classe les logements de A à G par ordre décroissant de consommation d’énergie ; l’étiquette climat classe quant à elle les logements des plus écologiques (étiquette A) aux plus polluants (étiquette G) en termes de rejets de gaz à effet de serre (GES). Ces deux étiquettes sont liées par un taux de conversion qui dépend de l’énergie utilisée. Ces étiquettes sont obligatoires depuis 2006 pour toute location ou cession d’un bien immobilier.
La saisie des étiquettes du DPE dans les bases immobilières notariales a commencé en 2010. Elle a permis à l’association DINAMIC, créée par le Notariat avec le soutien de la Caisse des Dépôts et Consignations pour développer l’exploitation de ses bases, de calculer l’écart de valeur entre deux logements qui ne diffèrent que par leur DPE. En prenant comme point de référence l’étiquette énergie D, qui est la plus répandue dans toutes les zones climatiques, la perte ou le gain de valeur associé à une étiquette énergie différente E est de l’ordre de 5% en moyenne en province, pour les maisons comme pour les appartements.
 

Des évolutions entre 2014 et 2016 ?

 

• L’effet des étiquettes C et E, exprimé en proportion du prix du bien, est toujours à peu près symétrique.
• L’effet lié à une mauvaise étiquette (F-G) est toujours plus important que celui d’une bonne étiquette (A-B) mais la décote (de -6% à -17% selon les régions) a légèrement diminué alors que la plus-value (de +6% à +13% selon les régions) a augmenté.
• L’effet des étiquettes est toujours moins significatif sur le collectif que sur l’individuel. En Bretagne, en Normandie et dans les Hauts-de-France, aucune variation de prix n’apparaît significative.
• Les meilleures étiquettes engendrent en 2016 davantage de plus-value (de +3% à +19% selon les régions) que de décote liée aux plus mauvaises (uniquement significative en Nouvelle Aquitaine, Occitanie et Provence-Alpes-Côte d’Azur de -6% à -10%).